O financiamento imobiliário lida diretamente com taxas, juros, ajustes, além de outros custos que estão envolvidos neste processo. Por isso, o conhecimento sobre estes aspectos é fundamental para que o investimento seja seguro.
05/02/2025
O cálculo das parcelas de um financiamento imobiliário é determinado por um acordo entre o cliente e o banco, além do sistema de amortização utilizado (detalhado a seguir).
Cada parcela engloba a amortização da dívida, os juros, seguros obrigatórios e, em alguns casos, uma taxa de administração do contrato. Tanto as parcelas quanto o saldo devedor são ajustados pela TR (Taxa Referencial), embora também existam opções de correção pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou pela variação da poupança.
No âmbito do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), é autorizada a cobrança de uma taxa de administração mensal de até R$ 25,00. Os seguros obrigatórios incluem cobertura para morte ou invalidez permanente do contratante (MIP) e para danos físicos ao imóvel (DFI).
Existem 3 principais modelos matemáticos usados pelas instituições financeiras para amortizar uma dívida. O cliente pode negociar com o banco qual modelo será adotado. Confira os detalhes de cada um deles:
No SAC, uma parte fixa do valor total da dívida é descontada a cada mês, ou seja, é amortizada. Por exemplo, em um financiamento de R$ 200 mil, com prazo de 200 meses, a amortização seria de R$ 1 mil por mês. O restante da parcela vai para o pagamento dos juros, que são calculados com base no saldo devedor. Os financiamentos pelo SAC têm parcelas iniciais mais altas, mas o saldo devedor diminui rapidamente devido à amortização agressiva (valor mais elevado das primeiras parcelas), o que reduz as parcelas ao longo do tempo.
A Tabela Price, assim como o SAC, diminui o saldo devedor com cada parcela, o que resulta em uma redução nos juros ao longo do tempo. No modelo original da Tabela Price, as parcelas seriam fixas do início ao fim do financiamento.
Porém, devido à inflação no Brasil, o sistema foi ajustado, e as parcelas são corrigidas monetariamente. Inicialmente, a maior parte da parcela é destinada ao pagamento de juros, mas, à medida que a amortização aumenta, o valor dos juros diminui, embora a parcela permaneça constante.
O Sacre é uma combinação do SAC e da Tabela Price. Ele mistura a estabilidade das parcelas da Tabela Price com a redução das parcelas do SAC, que ocorre periodicamente. Assim, as parcelas começam mais altas e o montante destinado à amortização aumenta gradualmente, fazendo com que a parte dos juros diminua ao longo do tempo.
Normalmente, é exigida uma entrada de 20% do valor do imóvel. O tomador do empréstimo pode optar por pagar um valor maior. Especialistas recomendam que o cliente pague o máximo possível na entrada, pois como os juros são aplicados sobre o saldo devedor, quanto menor a dívida, menores serão os juros pagos.
O imóvel financiado serve como garantia para o empréstimo. Isso pode ocorrer por meio de hipoteca ou alienação fiduciária, sendo esta última a mais comum entre as instituições financeiras, pois o bem permanece vinculado ao credor até a quitação do financiamento, facilitando a recuperação do imóvel em caso de inadimplência.
O Banco Central aponta que outras propriedades do tomador ou até de terceiros, além de direitos creditórios de venda de imóveis, também podem ser oferecidas como garantia. A instituição que concede o financiamento pode solicitar garantias adicionais.
O financiamento imobiliário tem um Custo Efetivo Total (CET), que inclui além dos juros e da amortização, seguros, taxa de avaliação e, no SFH, a taxa de administração de R$ 25,00 mensais. O banco deve informar claramente todas as tarifas cobradas.
Outros custos adicionais incluem a emissão de certidões negativas de dívidas tributárias, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro do contrato em cartório. Esses gastos podem ser consideráveis.
O ITBI varia de cidade para cidade e pode chegar a 3%, e os custos de avaliação e registro dependem do valor do imóvel. No estado de São Paulo, esses serviços são tabelados.
O Banco Central esclarece que o banco pode sugerir a contratação de outro produto financeiro para tornar o financiamento mais vantajoso, mas não pode exigir isso como condição para liberar o crédito, apenas como uma vantagem adicional.
O primeiro passo para transferir um financiamento imobiliário é obter a aprovação do banco que concedeu o crédito. Assim como na análise inicial, o banco fará uma nova avaliação do novo tomador do crédito, considerando fatores como renda, histórico de pagamento e outros aspectos relevantes.
Se o banco aprovar, a operação de crédito é reiniciada e o novo responsável pelo financiamento começa a pagar as parcelas.
Quando uma pessoa assume um financiamento imobiliário, ela estabelece uma garantia, que pode ser por hipoteca ou alienação fiduciária. No caso da hipoteca, a propriedade do imóvel permanece com o comprador. Se ele não cumprir com o pagamento, o banco pode cobrar a dívida judicialmente. Já na alienação fiduciária, que é mais comum nos contratos, a posse do imóvel é do credor. Se o financiamento não for pago, o imóvel pode ser levado a leilão.
Qualquer pessoa que atenda aos requisitos pode solicitar um financiamento imobiliário, mas é importante lembrar que esse tipo de empréstimo envolve um compromisso financeiro de longo prazo. Por exemplo, os financiamentos da Caixa Econômica Federal podem durar de 10 a 35 anos, e em média, no mercado, variam de 20 a 30 anos. O comprador também precisa considerar que uma parte de sua renda mensal será comprometida por um longo período.
O financiamento imobiliário é frequentemente classificado como uma “dívida positiva” por planejadores financeiros, pois representa uma oportunidade de construir patrimônio. No entanto, essa estratégia só é vantajosa se as parcelas forem compatíveis com o orçamento do comprador. Caso contrário, o consumidor corre o risco de acumular dívidas e até mesmo perder o imóvel em um leilão por inadimplência.
Uma das vantagens do financiamento é a maior segurança na transação, já que a instituição financeira realiza uma análise minuciosa da documentação do imóvel e do vendedor, reduzindo o risco de problemas legais. Além disso, os seguros obrigatórios oferecem proteção tanto em caso de inadimplência quanto em situações de danos ao imóvel.
O prazo de pagamento também apresenta prós e contras. Por um lado, ele permite parcelar o custo do imóvel, viabilizando a compra mesmo para quem não dispõe do valor total. Por outro, o longo período de compromisso pode ser desafiador, já que é difícil prever a estabilidade financeira futura e garantir o pagamento das parcelas até o fim do contrato.
Entre as desvantagens, destaca-se o custo adicional representado pelos juros e demais encargos, que podem aumentar significativamente o valor total investido no imóvel ao longo do financiamento.
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