Financiamento Imobiliário: Como Funciona?

O financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo exclusivo de até 90% para quem deseja comprar um imóvel, que pode ser residencial, comercial, novo ou usado.

O sonho da casa própria é um desejo compartilhado por muitos brasileiros (artigo sobre pesquisa do quinto andar). Ter um imóvel próprio vai muito além de um simples investimento: é sinônimo de segurança, independência financeira e realização pessoal. Contudo, os altos custos envolvidos tornam esse objetivo desafiador, e é aí que o financiamento imobiliário surge como uma solução indispensável.

Comprar um imóvel não é tão simples quanto parece. Trata-se de um processo que exige planejamento financeiro, paciência para lidar com a burocracia e conhecimentos básicos para avaliar a propriedade. Afinal, os valores envolvidos são altos e, na maioria das vezes, inviáveis para um pagamento à vista.

Por essa razão, o financiamento imobiliário é amplamente utilizado. Ele facilita a compra da casa ou apartamento dos sonhos, permitindo que muitas pessoas deixem o aluguel para trás. Com diversas modalidades disponíveis, essa alternativa atende às necessidades tanto de compradores quanto do mercado imobiliário.

Quer entender como funciona o financiamento imobiliário e como ele pode transformar seu sonho em realidade? Neste artigo, você terá acesso a tudo o que precisa saber para dar o próximo passo com confiança. Continue lendo e saiba como conquistar o lar que você merece!

Sumário

O que é um financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo usado para comprar, construir ou reformar imóveis residenciais e comerciais, como casas, apartamentos, salas ou galpões. Ele é ideal para quem não tem o valor total para pagar à vista, pois permite dividir o pagamento em parcelas mensais.

Os imóveis, em geral, têm preços altos, o que dificulta sua compra imediata. Por isso, o financiamento é a principal alternativa, já que facilita o pagamento por um prazo de até 35 anos. Além disso, essa modalidade oferece algumas das menores taxas de juros do mercado, com atualização monetária ao longo do contrato.

Em resumo, o financiamento imobiliário é uma solução prática e acessível para realizar o sonho da casa própria ou para adquirir um imóvel comercial, tornando esse investimento viável a longo prazo.

Em geral, é possível financiar de 80% à 90% do valor do imóvel, seja ele novo, usado, comprado na planta, em construção ou destinado à reforma. Por exemplo, se um apartamento custa R$ 500 mil, é possível dar uma entrada de R$ 50.000 e financiar os outros R$ 450 mil, para serem pagos em até 35 anos.

No Brasil, os recursos para essa modalidade de empréstimo vêm de fontes como a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), além da emissão de títulos como letras de crédito imobiliário (LCIs), certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e cédulas de crédito imobiliário (CCIs). 

Qual a vantagem do crédito imobiliário?

A principal vantagem do financiamento imobiliário é facilitar a compra da casa própria para muitos brasileiros mas, além desta vantagem, existem outras como:

  1. Liquidação antecipada da dívida: com um bom planejamento financeiro, é possível quitar o financiamento antes do prazo final, reduzindo significativamente os juros conforme o tempo de antecipação.
  2. Segurança e proteção: o crédito imobiliário é uma das opções mais seguras para a compra de imóveis, já que os contratos oferecem garantias que protegem o comprador durante a negociação.
  3. Opções de crédito diversificadas: há diversas linhas de crédito imobiliário disponíveis em diferentes instituições financeiras, permitindo que você escolha a que melhor atende às suas necessidades e objetivos.
  4. Opção mais acessível: o financiamento imobiliário é uma das poucas opções acessíveis para quem não dispõe de muito dinheiro para investir.

Como conseguir um financiamento imobiliário?

De forma geral, para obter um financiamento imobiliário, é necessário:

  1. Ter 18 anos ou mais;

  2. Comprovar uma renda que permita o pagamento das parcelas;
  3. Ter o CPF regularizado.

 

Vale ressaltar que o CPF pode estar negativado sem que a pessoa tenha conhecimento disso. Por isso, é fundamental verificar se o seu CPF está negativado consultando os órgãos de proteção ao crédito, como Serasa, SPC, entre outros.

Você também pode fazer o Cadastro Positivo que reúne todas as informações sobre o cumprimento ou não do pagamento de créditos contratados, como empréstimos, financiamentos e crediários, por exemplo.

O pagamento de contas de consumo, como água, luz e internet, também entra nessa lista e ajuda a mostrar que o consumidor é um bom pagador, aumentando as chances de aprovação do financiamento imobiliário.

Entenda quais etapas seguir para contratar o financiamento imobiliário:

  1. Escolha do Imóvel: na hora de escolher o imóvel, é importante ter clareza sobre o preço, para poder calcular o valor da entrada  e entender o quanto será financiado. 
  2. Análise de crédito: depois de avançar na busca pelo imóvel, o próximo passo é a análise de crédito. Nessa etapa, os dados do cliente são enviados para a instituição financeira.  Conheça a documentação que geralmente é solicitada pelas para análise de crédito:
    1. RG e CPF;
    2. Comprovante de residência de até 90 dias;
    3. Comprovante de estado civil;
    4. Carteira de trabalho e comprovante de renda (que podem ser os últimos holerites, o extrato de declaração do imposto de renda, o extrato da conta corrente);
    5. Certidão conjuta de débitos relativos a tributos federais e dívida ativa.
  3. Inspeção: Depois que o financiamento imobiliário é aprovado e o plano de pagamento é estabelecido e, já com o imóvel escolhido, a instituição financeira envia um especialista para inspecionar o imóvel e verificar se o preço está alinhado com o valor de mercado, etapa crucial para a negociação.
  4. Questões jurídicas: Nesta fase, a instituição financeira analisa toda a documentação envolvida na transação, incluindo informações sobre a imobiliária responsável pela intermediação. Durante essa revisão, pode ser necessário solicitar documentos adicionais para finalizar o processo e dar continuidade à aquisição do imóvel.
  5. Contrato e registro: Com todas as informações verificadas e o processo finalizado, o contrato é elaborado para a assinatura de todas as partes envolvidas. Em seguida, o cliente deve registrar o imóvel em um cartório, etapa que pode incluir custos com taxas de transferência e impostos.

Quais os tipos de financiamento imobiliário?

No Brasil, existem 2 principais modelos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

  1. SFH

Criado em 1964, o SFH é o mais antigo desses sistemas e surgiu junto com a implantação da correção monetária, permitindo a viabilização de financiamentos de longo prazo, essenciais para o mercado habitacional. Esse sistema utiliza recursos provenientes da caderneta de poupança e do FGTS, operando com regras específicas e limites bem definidos:

O valor do imóvel é de até R$ 1,5 milhão;

O crédito concedido cobre no máximo 80% do valor do imóvel;

As prestações não devem ultrapassar 30% da renda do consumidor;

A taxa máxima de juros é de 12%;

O imóvel deve constar no cartório de registro, ser residencial e urbano, novo ou usado, mas deve situar-se na mesma região em que o consumidor mora ou trabalha há pelo menos um ano;

O imóvel escolhido não pode ter sido comprado com a utilização do FGTS nos três anos anteriores;

  1. SFI

Em 1997, o governo criou o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) para atender às limitações do SFH, oferecendo maior flexibilidade nas regras. 

– Essa modalidade utiliza recursos provenientes de grandes instituições e investidores. 

– É voltada para imóveis com valor superior ao teto do SFH, ou seja, acima de R$ 1,5 milhão, com financiamento que pode alcançar até 90% do valor total. 

As taxas de juros são variáveis. 

– O financiamento está disponível tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. 

– O valor das parcelas mensais não está limitado a um percentual da renda do comprador. 

– Diferentemente do SFH, o SFI permite o financiamento de imóveis não residenciais e concede crédito para aquisição de outro imóvel, mesmo que o comprador já possua um em seu nome. 

– Desde agosto do ano passado, tornou-se possível usar o FGTS para reduzir o saldo devedor do imóvel, incluindo o primeiro imóvel adquirido, ou para abater até 80% das prestações durante 12 meses. 

– O prazo máximo para quitar o financiamento é de até 35 anos.

  1. Financiamento direto com a construtora

Também é possível financiar um imóvel diretamente com a construtora ou incorporadora, especialmente no caso de casas ou apartamentos vendidos na planta ou durante a construção. 

A entrega das chaves geralmente ocorre após o comprador ter quitado entre 30% e 40% do valor do imóvel. O saldo restante pode ser financiado por uma instituição financeira, conforme os modelos apresentados anteriormente, ou diretamente com a empresa responsável pela obra. 

Nesse tipo de financiamento, os prazos para quitação costumam ser mais curtos, o que resulta em parcelas mais altas. Apesar disso, é uma alternativa interessante para quem não consegue aprovação de crédito em um banco.

4. Programas Habitacionais:

Outra opção para o financiamento de imóveis é recorrer a programas do governo, como o Minha Casa Minha Vida. Essa iniciativa foi criada para ajudar famílias de baixa renda a adquirirem a primeira casa própria. 

Para participar, as famílias precisam atender aos critérios do programa, incluindo uma renda mensal bruta de até R$ 8 mil em áreas urbanas e renda anual bruta de até R$ 96 mil em áreas rurais. Os participantes têm acesso a benefícios que facilitam o financiamento, como taxas de juros reduzidas e subsídios habitacionais. 

Qual o score para financiamento imobiliário?

O score é um indicador numérico que reflete a saúde financeira de uma pessoa, considerando seu histórico de crédito e pagamento. 

Essa pontuação é usada pelas instituições financeiras para avaliar a probabilidade de um indivíduo cumprir suas obrigações financeiras, como empréstimos, financiamentos e cartões de crédito.

No caso do financiamento habitacional, o score desempenha um papel fundamental na análise do perfil do cliente. Uma pontuação muito baixa pode levar à recusa do crédito imobiliário. 

O score varia em uma escala de 0 a 1000 pontos, e para aumentar as chances de aprovação, é recomendável ter, no mínimo, 700 pontos. Essa pontuação demonstra um baixo risco de inadimplência e fortalece a confiança das instituições financeiras no cliente. 

Portanto, quanto maior for o score, maior será a credibilidade do pagador, o que pode resultar em condições mais vantajosas, como taxas de juros reduzidas e limites de crédito mais elevados.

Para saber mais sobre os custos de um financiamento imobiliário, acesse aqui.

Você também pode gostar...

Pedir contato

Deixe seu contato para receber o contato do nosso time em breve!